OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩解决，但是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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